在办理一起执行案件中，厦门市海沧区人民法院发现房屋抵押与租赁存在冲突——

　　司法建议+府院联动 破解房屋租赁“痛点”

　　□记者 余晶 通讯员 海法宣

　　为更好地保障群众权益，厦门市海沧区人民法院践行能动司法理念，以司法建议为切入口，与房屋交易市场进行链接，协同相关部门、行业协会共同治理，规范金融机构对抵押物的管理，促进房屋租赁市场的行业自治。

　　缘起：一份“不合理”的租房合约

　　近日，海沧法院受理执行一起某银行与张某、许某公证债权文书强制执行案，申请执行标的额450余万元，张某名下位于海沧区的房产为该债务提供抵押担保。

　　张某、许某一直未履行该债务，法院依申请执行人申请欲拍卖张某名下房产用于清偿债务。为处置房产，执行法官调查核实案涉房产目前的居住使用情况，发现张某于近期就该房产与案外人设立租赁，租期自2023年5月至2041年5月共18年，全部租金6万余元一次性支付，案外人已实际占有使用案涉房产。

　　“当时我们也疑惑，但想到房子有150多平方米，18年的租金总共才6万余元，确实太划算了，就跟房东签了合同，租金也付清了。”租客表示。

　　执行法官当场向租客讲明此案的执行情况，向其释法指出，对于已设有抵押权的房产，设立在后的租赁关系无法对抗抵押权的实现，而对其租金方面的损失，其可依法主张解除租赁合同并要求出租人依合同约定赔偿相应损失。

　　租客对这一说法无法接受，情绪激动，“我们通过中介介绍和房东白纸黑字签的租赁合同，租金全交了。现在要我们搬出去，我们的损失谁来弥补?”

　　解铃：治病，还要治未病

　　面对房产强腾后承租人可能遭受的损失，也为避免衍生新的一系列诉讼、执异案件，执行法官决定从问题的根源——被执行人处入手。

　　被执行人承认，因为经营失败，房子每月的贷款已无法清偿，身边没有任何资金，断供后房子肯定会被银行处理，就想着把房子租出去，只要租金能一次性支付，再低也能接受。所以他和租客签订每月277.8元的18年长期租约。

　　最终，在执行法官多次约谈此案当事人及租户，综合考量各方诉求和可操作性，案件以被执行人从获取的住房租金中补偿承租方部分损失达成一致方案，承租方也自愿配合法院执行工作如期腾空、交付房产，并撤回相应执行异议，后续的房产拍卖处置有序依法推进。

　　但是，法院的工作还未结束。承办法官梳理近年来的执行工作，发现处置案涉抵押房产时房产上存在租赁关系的案件呈多发趋势。在此过程中，承租人不清楚也不重视房产抵押信息，对抵押在先可对抗租赁的法律后果亦缺乏了解。当金融机构依法申请强制执行、拍卖抵押房产并就拍卖款优先受偿时，房产承租人往往因无法收回前期已一次性支付的大额租金或投入的装修成本，导致对抗情绪激烈，拒绝腾房，甚至提出不合理的异议，不仅阻碍法院案件执行进度，还会衍生新的诉讼纠纷。

　　因此，执行局局长吴靖峰带队到部分金融机构调研，与金融机构就房产设立抵押后的后续监管和风险防范等方面进行座谈交流，同时，针对在执行过程所了解的行业发展风险，先后走访厦门市房地产中介行业协会及厦门市海沧区住建和交通局，就房产租赁市场中存在的问题进行座谈调研，后分别就相关问题向两家单位发出司法建议。

　　“我们希望通过司法建议，进一步加强房产租赁相关纠纷预防治理，提高执行效率，维护相关权利人的合法权益，推动建立规范有序、互利共赢、和谐稳定的房屋租赁市场。”吴靖峰表示。

　　责任编辑：林少颖