拍卖房和样板房存在差异，买方以重大误解要求退房

　　法院：户型差异不构成导致错误认识的核心成交因素

　　□记者 余晶 通讯员 海法宣

　　近年来，通过拍卖购房成为不少人低价捡漏的选择，但各种买卖纠纷也随之产生。近日，厦门市海沧区人民法院公布一起涉拍卖房的合同纠纷。

　　案情回顾

　　2023年3月，小高(化名)获知厦门A公司委托厦门B拍卖公司拍卖厦门某小区17套住宅。拍卖公司表示，17套住宅户型一致，可以到401样板房查看户型。小高看了样板房后，觉得挺满意的，便拍下801室。2023年6月6日，房产完成过户。

　　但当小高首次进入801室后却发现，交付的房产有两处与401样板房不一致。一是次卧无阳台，二是主卧无飘窗，便将厦门A公司及B拍卖公司诉至法院，要求撤销房屋买卖合同，并赔偿损失共计21万余元。

　　但小高在起诉要求解除合同的情况下，仍于2023年8月8日开始该房产的装修。

　　争议：是否存在重大误解，能不能退房?

　　“从实地查看样板房401室至2023年6月11日，我自始至终未能进入801室，对该房屋的认知始终停留在对外宣传的视频、书面图片、网拍视频以及401室作为参考;厦门B公司明确告知拍卖标的是一致的。在办理房产过户期间，我也多次联系厦门A公司，要求进入查看801室，但诉求未被满足;竞拍801室是我基于重大误解实施的民事法律行为，有权请求法院予以撤销。”小高表示。

　　厦门A公司则表示，案涉801室的拍卖流程依法依规，并不存在小高所称的隐瞒或者未对外披露信息。拍卖宣传中关于户型的介绍明确指出：“此图为户型示意图，不同楼栋、楼层的窗户、阳台、朝向、面宽等细节与此图有所差别，应以签订《商品房买卖合同》的工程图为准，请业主详细核对。”

　　小高在拍卖前已经看样，并与B拍卖公司签署《竞买协议书》，清楚了解拍卖相关流程。在试图通过起诉解除合同的情况下，小高仍于2023年8月8日对该房产装修。小高的装修行为，可视为其对竞买房屋的接受与认可，且该房屋竞买结果并未导致小高不愿意或无法正常使用该房屋，故并不存在其所称的重大误解。

　　厦门B拍卖公司表示，公司尽到告知义务，拍卖前期进行广告宣传与实地看样，看样时间为2023年2月9日至3月30日。因小高意向楼层为6楼以下，其此前多次现场看样401室，并未申请801室看样及咨询。拍卖当天，小高原先竞拍201室，因竞争激烈临时选拍801室。

　　法院审理

　　户型差异产生的错误认识无法达到重大误解的程度

　　海沧法院经审理后认为，此案的争议焦点为厦门A公司、厦门B拍卖公司是否存在导致小高产生重大误解的行为。

　　案涉房产竞拍公告明确载明的流程为看样在先，所有房屋信息数据以不动产权登记为准，且户型示意图仅为参考示意图，并不具有唯一确定性，亦有提示该户型并非适用于任何一套房产。小高对此应当知情，再以未告知为由主张误解明显没有事实依据。

　　同时，小高并未举证其曾联系厦门A公司、厦门B拍卖公司看样801室但遭到拒绝，亦未举证证明拍卖工作人员曾明确告知其他标的户型均与401室完全一致。

　　此案最为关键的是，竞拍标的物系拥有合法物权登记的不动产住宅，基本功能为居住使用，并非住宅的某一部分功能分区，竞拍交易的双方对此均明知。房屋部分阳台位置、窗户类型等差异，并不能根本影响权利人享有标的物的物权权益，除非权利人能对此提出明确反证。此案中，小高并非对面积、价格、品质等核心成交因素产生错误认识，而是称因801室与401室样板房存在部分户型差异而对竞买行为产生错误认识，该种情形显然无法达到可以认定为重大误解的程度。小高在竞得801室后，已通过自行装修解决其所称的次卧无阳台问题，亦说明小高所称的户型差异并不构成能导致错误认识的核心成交因素。

　　综上，小高以重大误解为由要求撤销合同没有事实和法律依据，不应予以支持。海沧法院驳回小高的全部诉讼请求。

　　法官说法

　　自主决定竞拍未看样房产，应自行承担后果

　　小高以案涉拍卖房的实际户型不符合样板房的展示构成重大误解为由，主张撤销拍卖房的购买合同及赔偿损失，且其决定参与其未看样的标的物的竞拍系其自主行为，应由其自行承担相应后果;且案涉拍卖房系拥有合法物权登记的不动产住宅，基本功能为居住使用，小高仅以与样板房存在部分户型差异而对竞买行为产生错误认识，显然无法达到可以认定为《民法典》第一百四十七条规定的重大误解的程度。

　　责任编辑：林少颖