物业小事 民生大事

　　—— 作为业主你需要了解的物业相关法律知识

　　□记者 王思琦

　　“小物业”关乎着“大民生”，物业管理作为城市管理的基础组成部分，与群众的生活息息相关。扎根小区、服务居民的物业公司，本应成为群众生活的好帮手，然而，随着群众对美好生活的期盼和要求不断提高，此时物业公司的服务能力无法与之相匹配的话，就导致现实生活中业主与物业公司之间产生种种纠纷。

　　对此，记者邀请北京市炜衡(福州)律师事务所周经纬律师带大家一同了解物业纠纷那些事，学习法律知识，用法律维护自己的合法权益。

　　话题一：小区公共资金被挪用

　　近日，福州市仓山区某小区业主发现，从2023年起，该小区物业用小区公共账户资金为该社区居委会缴纳电费。公共账户资金是小区业主每月缴交的水电公摊费。

　　问题①： 用公共资金支付社区电费是否违规?若是不合规行为，物业侵害全体业主的利益涉及什么法律问题?

　　律师解答

　　周经纬律师：一般来说，如果公共资金的使用没有经过合法的程序和决策，或者超出公共资金的预定用途范围，那么用其支付社区电费可能存在违规。根据《福建省物业管理条例》第四十七条规定，物业服务企业应当在物业服务区域内醒目位置公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受业主监督。

　　如果物业侵害全体业主的利益，可能涉及下列法律问题：违反物业管理相关法律法规，物业应当按照物业服务合同的约定和相关法规规定，妥善管理和使用物业费用等公共资金;侵犯业主的财产权，全体业主对公共资金拥有共同的所有权和支配权，物业未经合法程序擅自使用，侵犯业主的财产权益;可能构成民事侵权，业主可以通过民事诉讼要求物业承担侵权责任，赔偿损失;若因为物业的违规行为导致业主需要额外支付费用，业主有权要求物业赔偿这部分损失。简而言之，物业在管理和使用公共资金时，应当遵循法律法规和合同约定，保障业主的合法权益。

　　问题②： 遇到此类情况，业主该如何维权?

　　律师解答

　　周经纬律师：遇到此类情况，业主可与物业公司沟通协商。组织业主代表与物业公司面对面交流，要求其解释费用支出的原因和依据，并要求其改正违规行为，追回公共资金。以书面形式向物业公司提出正式的异议和诉求，明确指出其行为的不当之处;或向业主委员会反映。业主委员会作为代表业主利益的组织，有权与物业公司进行交涉，并督促其解决问题;业主还可召开业主大会，由业主大会共同商讨应对策略，通过集体决策对物业公司的违规行为进行处理，决定是否解除物业服务合同等;若协商不成，业主可向相关政府部门投诉物业公司的违规行为，进行调查和处理;业主若通过以上途径均无法解决问题，应当以物业公司侵犯业主权益为由，向法院提起民事诉讼，要求物业公司返还公共资金、赔偿损失，并承担相应的法律责任。

　　话题二：小区顶层露台漏水造成业主损失

　　由于小区顶层露台下水不畅，流入楼下业主小明家中，造成小明家厨房的橱柜、墙面、煤气灶、地面等处过水。小明将顶层业主小黄和某物业管理公司一并诉至法院，要求赔偿相应损失。但小黄表示，其不是顶层房屋外面露台的所有权人，对该露台没有法定的维护、清扫义务。

　　问题①： 该案例中，造成小明家财产损失，物业是否需担责?

　　律师解答

　　周经纬律师：案例中，需要对物业公司在日常的物业管理中是否存在过错进行认定。若物业公司未按照物业服务合同的约定进行定期检查和维护，导致下水不畅，从而引发渗水侵害楼下业主小明家的情况，物业公司需要承担责任。若业主小明已经向物业公司报修顶层露台下水不畅的问题，而物业公司拖延或未采取有效措施解决，导致问题恶化，造成水淹事故，物业公司应承担责任。若物业公司未能有效管理小区的环境卫生，导致垃圾等杂物进入下水管道造成堵塞，进而引发水淹事件，也可能需要承担责任。

　　因此，若物业公司存在以上行为，属于履约过错，应当承担相应法律责任。

　　问题②： 顶层露台属于专有部分还是共有部分?该如何辨认?

　　律师解答

　　周经纬律师：根据《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　顶层露台应当被认定为建筑区划内的其他公共场所，因此属于业主共有部分。

　　话题三：交了停车费，却没车位停

　　小王每月按时缴纳小区停车费，可下班回家时，经常没车位停车，其他业主也经常碰到这种情况。业主观察发现，小区经常有外来车辆暂停，小区物业也借此收取停车费用。

　　问题①： 小区物业是否有权利让外来车辆停车?

　　律师解答

　　周经纬律师：该情况需要根据具体情况进行判断。如果小区的管理规约、物业服务合同中有相关约定，允许让外来车辆停车，例如临时停放、访客停放等，并明确停放的规则和收费标准等，那么物业公司在遵循这些约定的前提下，可以让外来车辆停车。

　　但若小区的管理规约和物业服务合同中明确禁止外来车辆停放，或者没有明确约定，但业主大会决议禁止外来车辆停放，那么物业公司就无权擅自允许外来车辆进入小区停车。

　　问题②： 小区停车费应归属于谁?该如何管理?

　　律师解答

　　周经纬律师：关于停车费的归属问题。根据《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。案例中，因为是利用小区的全体业主共有部分划定的停车位，所收取的停车费，自然归全体业主共有。

　　关于停车费管理问题。停车费归属全体业主共有，应当纳入小区专项维修资金，用于小区公共设施的维修、更新和改造，或者按照业主大会的决定使用。例如，用于修复小区损坏的道路、更换老化的路灯等。停车费的收支情况应当定期向业主公示，保障业主的知情权和监督权。比如每月或每季度在小区公告栏、业主群等渠道公布详细的收支明细。

　　物业公司应当按照相关法律法规和物业服务合同的约定，妥善管理停车费，确保费用的安全和合理使用。不得擅自挪用、截留停车费，否则可能承担相应的法律责任。

　　话题四：物业服务不到位，业主拒缴物业费

　　某物业公司与某小区签订服务协议，约定由该物业公司为该小区提供物业服务。业主小刘未缴纳物业费，与物业发生纠纷，小刘表示自己之所以拒绝缴纳物业费，是因为物业公司多项服务均不到位，比如小区安保不严导致自家电动车丢失、楼道卫生不合格等，物业公司没有尽到责任，违约在先，所以才拒绝缴纳物业费。

　　问题①： 物业服务不到位，业主是否能拒绝缴纳物业费?

　　律师解答

　　周经纬律师：业主不能以物业服务不到位为由，直接拒绝缴纳物业费。根据《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。所以，业主有缴纳物业费的义务。即使物业服务存在一定的瑕疵或不到位，也不能成为业主完全拒绝缴纳物业费的充分理由。

　　问题②： 若物业服务不到位，业主如何合法维权?

　　律师解答

　　周经纬律师：业主可以通过拍照、录像、保存相关文件等方式取证，证明物业服务过程中存在违约违规的情况，并与物业公司沟通，提出整改要求，并书面记录沟通情况。还可向业主委员会反映、向相关部门投诉，进行协商解决。协商解决不成，可通过民事诉讼程序的法律途径，要求物业公司履行合同义务或减免相应的物业费。

　　话题五：住宅房楼下经营餐饮服务

　　小张在下班时发现，楼下原本公共的活动室正在装修，经了解才得知，该活动室即将改为食堂做餐饮服务。由于是住宅楼，卫生、空气等问题都会影响到居民住房的合法权益，并且物业并未提前征求该楼业主的同意及意见。因此小张找到物业理论，要求物业给出解决方案及说法。

　　问题①： 住宅楼楼下可以经营餐饮服务吗?

　　律师解答

　　周经纬律师：根据《大气污染防治法》第八十一条规定，排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染;禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

　　该法律条文明确规定，不能在居民住宅楼下新建、改建、扩建餐饮服务项目。

　　问题②： 物业未通知业主便动工，涉及什么法律问题?

　　律师解答

　　周经纬律师：根据《民法典》第二百七十八条规定，“下列事项由业主共同决定：……(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动……”物业公司擅自改变公共区域用途，侵犯业主的共同决定权和共有权。

　　根据《物业管理条例》第四十九条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。在物业管理区域内，物业公司应当按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。物业公司未经批准及未经合法的程序，改变公共区域用途，违反此规定。

　　普法后记

　　业主与物业的纠纷不单单只限于上述几种，还有很多生活中的问题是需要双方共同去解决的。提供物业服务是一个长久过程，业主与物业公司都应该明确自身的责任和义务，遵循法律规定、遵照合同约定。业主若对物业公司提供的服务不满意，可以通过正确的法律途径沟通协商解决;物业公司对业主不缴纳物业费时应主动、耐心地沟通，接受批评建议，通过改善服务、提高质量等方式得到业主的理解和支持，这样才能形成业主与物业之间沟通的良性“双循环”。

　　责任编辑：林少颖