“飘窗送！露台送！阳台送！三房变四房……”开发商为了吸引客户，宣传客户买房就赠送面积已成为其重要营销手段。那么，消费者看房时，开发商承诺“赠送面积”，但交房时没有了该怎么办呢？9月20日，笔者邀请西安市临潼区人民法院法官对这起案例进行解读。

　　案情

　　2016年初，孙某、杨某夫妻二人在某房地产公司购买了一套房屋。买房时，房地产公司置业顾问告知二人，该房屋有近6平方米的赠送面积。置业顾问还提供了该房屋的户型图宣传册，明确载明了赠送面积。然而，实际交房时，该房屋根本没有赠送面积的部分。孙某、杨某为了维护自己的权益，向法院提起诉讼，要求房地产公司赔偿赠送面积的补偿金。

　　审理

　　法院经审理认为，孙某、杨某提交的涉案房屋的户型图宣传册中明确载明了赠送面积，某房地产公司在致业主的信中亦承认，因相关政策原因致使赠送面积无法实现。由于房屋面积、户型对购房者决定是否订立商品房买卖合同具有重大影响，应当认为该宣传册载明的赠送面积构成要约，是商品房买卖合同的组成部分。某房地产公司应对该赠送面积无法交付承担违约责任。最终，法院依法判决某房地产公司向孙某、杨某支付赔偿款。

　　解读

　　临潼区法院法官王于凯介绍，要约是希望与他人订立合同的意思表示，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。在通常情况下，商品房销售广告和宣传资料往往不够具体、明确，一般情况下不含有要约的意思，性质应为要约邀请，但在何种情况下构成要约，应从以下几个方面进行审查。

　　所作的说明及允诺具体确定，如有明确具体的交房标准、交房日期、外观形象、小区规划目标、配套设施等，构成要约。对于一些虚幻的描述，如“俊男靓女的选择”“巨大的升值潜力”等，则不构成上述特征，不能作为要约内容对待。

　　商品房销售广告和宣传资料是对商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，包括作为买卖合同标的物的房屋本身位置、朝向、户型、面积、结构等，以及对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响，即销售广告和宣传资料不仅对购房人具有重大的心理诱惑，对订立买卖合同产生重要的影响，而且属于房屋价格的构成要件，如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施、房屋质量、环境和设备品牌的说明和允诺，均构成要约。王于凯表示，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。

　　（惠亚洲）