案情

　　孙某是某国企职工，在单位分配集资房一套。后依房改政策，孙某以成本价完成购买，取得了该房屋所有权。由于所在小区未规划地面专属停车位，孙某便经常将车辆停放在小区道路或空场地上。后根据西安市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交方案，该小区物业移交属地管理，孙某每月向物业公司交纳车位费40元、停车服务费60元。2022年5月，孙某向西安市莲湖区人民法院提起诉讼，要求物业公司停止收取车位费，并退还已交纳的车位费900元。

　　分歧

　　孙某认为物业公司可以收取停车服务费，但小区土地是划拨国有土地，法律规定不得转让、出租、抵押，物业公司擅自收取车位费，属于出租划拨国有土地。小区道路及建筑物、附着物使用范围内的土地和其他设施设备的使用权应归全体业主共有，物业公司无权收取车位费。

　　物业公司辩称，小区土地为国有划拨土地，已经划转给其公司，土地使用证也移交给其公司。孙某购买房改房，未交土地使用权出让金，土地仍归国有，业主不享有除房产所在地面之外其他国有划拨土地的使用权。小区建有地下车库供业主使用，孙某选择在地面停放车辆，就应当交纳车位费。其公司收费均用于小区维护管理，且收费标准符合政府指导价，要求驳回孙某诉讼请求。

　　审理

　　法院审理认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物有偿租赁给承租人使用的行为。孙某在小区公共区域停车，物业公司收取一定的车位费，属于小区内部的物业管理行为，不属于法律意义上的土地使用权出租。孙某主张物业公司停止收取车位费并退还已交纳的车位费，理由不足。法官组织双方进行调解未果，遂依法作出判决，驳回了孙某的诉讼请求。

　　点评

　　法官认为，孙某所住小区为房改房小区，土地使用权原系国有企业通过划拨取得，企业在划拨土地上建房后，按成本价出售给职工，职工根据房改政策取得了房屋所有权，但此种情况与土地使用权出让后开发建设的商品房不同。

　　按照西安市“三供一业”相关政策，该小区全部移交属地管理，移交资产包括职工家属区范围内国有划拨土地、未出售单位产权公房、移交企业为职工家属区正常管理运营提供保障的物业办公用房和配套用房、未出售单位产权车库及门面房等地上和地下相关国有资产。物业公司抗辩对小区的国有划拨土地等资产有权支配管理，理由充分。该小区未规划地面专属停车位，孙某在小区道路或空场地上停放车辆，占用了公共资源，基于公平原则，原告享受了停车的便利，就应当承担相应的成本。反之如果不收取车位费，将会出现业主长期占用公共区域，甚至抢占霸占公共资源的现象，将进一步加剧人车矛盾，妨碍小区有序管理，影响业主生活感受。物业公司收取一定的车位费，相当于收取小区公共区域的场地占用费，且收费标准较低，不超出车位使用费的一般标准，孙某作为车位的使用人，理应交纳相应的车位费。

　　（马文青）