案情

　　12月6日，合阳县人民法院城关法庭审结了一起合同纠纷案件。原告将20万元案件款通过法院交付给被告，被告返还原告宅基地及地上房屋。

　　原告父亲与被告系同事关系。2009年3月原告父亲与被告口头约定将原告名下一宅基地及地上60平方米的房屋出卖给被告，被告按约定支付了款项。2009年年底被告装修房屋后入住并增添了物品，但此后双方因其他经济事项产生矛盾致关系不睦。2022年6月，原告以双方签订的买卖合同属无效合同为由，请求法院确认该合同无效并要求被告立即返还宅基地及其地上房屋。

　　被告辩称其已在案涉房屋生活了10余年，在此期间原告从未主张过权利，现原告起诉要求返还房屋，不合乎情理与法理，且已经超过3年诉讼时效。如果法院判决将房屋返还原告，原告也应按照房屋现价值向其支付差价。

　　调解

　　办案人员了解案情后，耐心做当事人调解工作，但原、被告各执一词，互不让步，加之对房屋的经济价值难以准确估量，调解陷入僵局。办案人员综合案情及相关法律规定，告知当事人案涉口头买卖协议因违反法律的强制性规定而无效，被告应向原告返还宅基地及房屋，但原告作为过错大的一方也应向被告支付房屋价值差价，且该案不适用诉讼时效之规定。根据“谁主张谁举证”原则，被告遂提出鉴定申请，请求对案涉宅基地上所有建筑物及附属设施予以价值评估，但又因无力承担鉴定费用提出撤回鉴定申请。调解又陷入僵局。

　　随后，办案人员通过多次走访了解，并结合近年来类似买卖的交易价格，对案涉宅基地及房屋价值进行了确定，得到双方当事人一致认可。经过多次协商，双方当事人达成了调解协议。

　　点评

　　法官表示，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。宅基地属于集体经济组织所有，不得任意买卖和转让。宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。

　　《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法官介绍，无效合同自始无效，且只能由人民法院或仲裁机构确认合同无效，当事人不能自行确认合同无效。合同被确认无效后产生的财产返还请求权属于物上请求权，即物权的请求权，而物权不适用诉讼时效，则物上请求权亦不能适用诉讼时效；诉讼时效仅适用于财产权利当中的债权性请求权，而合同无效的确认属于形成权，因为确认合同无效可以单方面来实施此行为，不需要得到另一方的同意，不适用诉讼时效制度。

　　（张建锋 刘媚）