为持续优化法治化营商环境，红桥区法院致力于为各类市场主体健康发展提供有力的司法服务保障，通过以案释法、走访调研问需于企、制定“服务中小微企业十条举措”等多种方式，立足审判职能，推动行业治理，将法治思想融入各类市场经营行为中，促进企业合规经营，努力营造稳定、公平、透明、可预期的法治化营商环境。近日，红桥区法院发布优化法治化营商环境典型案例。

　　典型案例

　　线下评估确定拍卖方案

　　“先拍后腾”保障企业发展

　　在一起金融借款合同纠纷中，法院判令某设备公司向某银行支付本金及利息1700余万元，如设备公司不能给付，双方可协议折价、拍卖、变卖环保设备公司某厂房。判决生效后，该设备公司未履行给付义务，该银行向法院申请强制执行厂房土地使用权及地上建筑物、附属物。

　　厂房经过一次“流拍”后，重新恢复执行并进行拍卖。执行法官依照法定程序向被执行人送达执行通知书，并前往厂房实地勘验。鉴于第一次“流拍”后该厂房市场价值可能有所变化，合议庭决定重新评估房产价值。

　　执行法官通过分析近年涉及厂房拍卖案件的特点和成交趋势，认为仍存在“流拍”可能。因此，合议庭决定采取“先拍卖后腾房”的执行方案，在评估程序完成后，及时启动网络拍卖程序。

　　某机电公司在司法拍卖网络平台通过公开竞价，以1230万元的价格竞得该房产，并在法官协助下办理了产权过户、房屋交付等手续，取得不动产权证书。随后，执行法官召集申请人、竞买人、公证机构、辅拍机构等各方，并联系属地镇政府参与见证，历时6个小时最终顺利腾空厂房，交付竞买人。

　　■典型意义

　　金融借款合同纠纷执行案件往往因其自身执行标的额大、法律关系复杂、担保物种类多样等特点，容易造成财产处置难等问题。为维护金融机构合法权益，防止国有资产流失，合议庭通过“线下评估”重新启动拍卖程序。

　　在制定拍卖保留价、起拍价时，法院在法律规定范围内合理确定评估价降幅、竞价保证金、增价幅度等拍卖事项，既不增加竞买人的竞拍负担，又实现拍卖标的价值最大化。

　　厂房成功拍卖后，为保证竞买企业尽快投入经营，法院制定周密的腾房执行方案，为企业的健康发展提供了有力的司法保障。

　　典型案例

　　妥善审理涉疫情民事案件

　　保障商业资源利用最大化

　　2017年8月，某房地产公司（甲方）与某管理公司（乙方）签订租赁合同，约定甲方向乙方出租某商场一层部分商铺，租赁期限10年；因租赁期限到期以外的其他任何原因终止的，乙方需将商铺恢复至毛坯状况交还甲方；乙方交付的商铺不符合约定的，甲方有权拒绝接受商铺并要求乙方完成整改，乙方因此逾期交还商铺的，应承担违约责任。

　　管理公司随后将其承租的部分商铺转租给某置业公司，并签订《转租租赁合同》。转租合同中关于商铺交还的约定，与房地产公司和管理公司所签订的《租赁合同》一致。

　　因管理公司自2020年5月起未再支付租金，房地产公司向管理公司发出《解除〈租赁合同〉告知函》，并敦促其及时办理商铺返还手续。因管理公司及置业公司对商铺进行了装修，房地产公司、管理公司、置业公司就租赁房屋应现状返还还是按合同约定恢复至毛坯状态返还发生争议。房地产公司向法院提起诉讼，要求解除《租赁合同》，并要求管理公司将商铺腾空、恢复原状后返还，支付欠付租金、违约金、商铺占有使用费等。

　　对于各方争议的商铺应以何种状态返还问题，经现场勘验及多次调解，房地产公司同意以现状返还。对于房地产公司的其他请求，法院生效裁判认为，房地产公司与管理公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，各方均应按约定履行。因此，管理公司负有按合同约定交付租金的义务，并承担相应的违约责任。

　　房地产公司虽为守约方，但在双方就交付状态发生争议后，其完全可以按现状接收房屋后根据需要自行恢复房屋并向管理公司主张由此支出的合理费用。因房地产公司并未采取适当措施防止损失扩大，且案涉房屋的租赁期限内正遇疫情，故对商铺占有使用费和违约金予以酌减。

　　据此，法院判决解除房地产公司与管理公司签订的租赁合同，管理公司向房地产公司支付租金、商铺占有使用费、违约金。

　　■典型意义

　　受疫情影响，管理公司开办的商城关门停业，置业公司转租的商铺也不再使用，导致商铺资源闲置荒废。审理过程中，法官了解到，房地产公司亟待与其他企业签订新的租赁合同，但因管理公司和置业公司对商铺进行了装修，如按合同约定恢复至毛坯返还，将产生几十万元的拆卸费用，由此造成案涉商铺长时间不能返还的“困境”。

　　因此，法官组织各方协商解决了房屋返还的问题，避免损失进一步扩大。对于房地产公司的其他诉求，法院依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》依法裁判，充分保障各方利益，确保辖区内商业资源得到充分利用，为民事交易中各方利益主体纾困解难，既体现了司法温度，也有利于服务保障民生。

　　典型案例

　　灵活运用金融服务政策

　　服务中小微企业渡难关

　　2019年7月，某钢铁贸易公司与某银行签订了《小微企业微捷贷借款合同》，约定该钢铁贸易公司及其法定代表人李某向某银行借款72.5万元，用于企业生产经营，借款期限为一年。

　　合同期限届满前，该钢铁贸易公司经营困难，申请贷款展期。该银行考虑到企业的实际情况，同意展期。双方于2020年6月签订了《借款展期协议》，将贷款到期日延至2021年7月。贷款到期后，贷款仍未偿还完毕，银行诉至法院。

　　钢铁贸易公司的委托诉讼代理人表示，目前企业受疫情影响，仍面临生产经营不稳定、回款周期长、资金链断裂等经营困难，希望银行能再次宽限还款期限。

　　为尽快解决双方争议，减轻企业资金压力，使企业集中精力投入生产经营，法官分别与双方进行多次沟通。经调解，该银行与钢铁贸易公司、李某达成协议，约定于2022年6月30日前分3期将本金及利息罚息复利共计190万元给付银行。目前还款义务已履行完毕。

　　■典型意义

　　中小微企业是我国国民经济和社会发展的重要组成部分，是扩大就业、保障民生、促进创业创新的重要力量。如何在维护金融秩序的同时帮助中小微企业渡过难关，成为人民法院在定分止争过程中的当务之急。

　　该案审理过程中，法院充分发挥司法职能，全面客观地分析了企业履行行为，灵活运用如调整还款计划、贷款展期、缓收或减收利息等风险可控的方式，帮助中小微企业解决“活下来”的问题，又为金融机构降低了潜在的不良债权风险，同时也节约了诉讼成本，提升了司法效能，实现了政治效果、社会效果和法律效果的有机统一。