2021年4月，王某打算买房时，见开发商的宣传资料、户型图和样板间都做得十分漂亮，无论是宣传图还是样板间都显示三间卧室间间有窗，对小区位置、房屋价格也十分满意，于是她当场就签了合同交了房款，为了母亲出入方便，还专门买的一楼。

　　万万没想到，开发商竟然设了一个“陷阱”。实际收房时最小的卧室居然没有窗户，王某在与开发商交涉时，开发商说：“这个户型二楼以上才有窗户，一楼就是没有窗户”，并翻出购房合同，找到房屋平面图，果然显示小卧室没有开窗标识。王某回家翻出户型宣传图，仔细和购房合同中的户型平面图一对比，发现宣传图中小卧室有开窗标识，而且宣传标语明明白白写着“全通透三房”。但无论怎么沟通，开发商就是一句话：“图片仅供参考，请以实物为准。”

　　无奈之下，王某起诉了开发商，认为开发商交付的房屋与合同不符，构成违约，要求解除合同，退钱退房。但开发商否认违约，称户型应以购房合同中的户型平面图和实物为准，户型平面图中有王某的签字确认，合同附件中也明确约定了宣传图册和样板间仅供参考，她在买房时就明知所购房屋小卧室没有窗户，而且小卧室不足6平方米，只能用作书房，没有必须开窗的需求。今年7月，在和开发商交涉不成后，王某将开发商起诉至宝坻区法院。

　　庭审中，开发商表示，诉争房屋所涉及的户型，在宣传时，没区分一楼和二楼，用的也是同一份宣传材料和同一个样板间，在销售房屋时已明确告知王某，因是口头告知，故无证据提交。但小卧室没有窗户并不影响正常使用，所以达不到解除合同的条件。针对换房和开窗的问题，因小区里的房子已经售罄，没有多余的房子可以调换；又因整栋楼的结构问题，确实无法开窗，也正是因为这样，同户型的一楼才比较便宜，但我们可以给原告免除两年的物业费。

　　原、被告就这样你一言、我一语，互不相让，为给双方争取到各自的合法利益，争取调解结案的机会，承办法官组织双方进行现场查勘，经查发现：案涉房屋因设计原因，一楼小卧室确实无法开窗。

　　法院经审理认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　本案中，开发商在宣传图册及样板间中对小卧室开窗均有明示，且开发商也认可王某所购买的户型在销售时对有窗和无窗的房子使用的都是同一份宣传图册和样板间，虽然开发商主张已将小卧室无窗一事口头告知王某，但王某予以否认，且开发商并未提供证据，故可以认定开发商与王某就小卧室有窗户达成过约定。因案涉房屋为期房，购房者购房的参考应为宣传图册，而非合同中张贴的平面图，故合同中的户型平面图不足以否定宣传图册的约定。合同附件中虽写明“宣传图册、样板间仅供参考，双方认可实际交付现状为准”，但是否设置窗户并不属于“仅供参考”的内容。

　　在承办法官向开发商和王某解释清楚这些法律条款后，开发商向承办法官表明了调解意愿，于是承办法官组织双方到庭调解，最终双方自愿达成了调解协议，由开发商补偿王某10万元，王某接受小卧室无窗的现状，配合办理了收房和房屋产权登记。