买方与卖方私下交易房产 房屋中介起诉索居间服务费

　　法院：不存在“跳单”，但应支付房屋中介劳务费

　　□孙长斌 陈舒宁

　　日常生活中，人们交易二手房时往往会选择通过房屋中介进行看房、签约、过户等一系列购房流程。在此过程中，如果买方与卖方绕开房屋中介，私下达成交易，则有可能构成“跳单”行为。什么是“跳单”?一旦买方“跳单”，法律责任又该如何认定?日前，宁德市蕉城区人民法院审理了这么一起案件，判定房屋购买人不构成“跳单”，但应支付房屋中介劳务费。

　　2021年下半年，老张到多家房屋中介公司挂牌销售其位于A小区的一套房屋。小王、小赵夫妻俩欲购买房屋，由于他们的亲戚李某已购买了A小区的房子，李某便推荐夫妻俩购置A小区的房产。

　　2021年10月3日，李某邀请小王、小赵到A小区看房，李某通过朋友联系了宁德某房屋中介公司(下称中介所)置业顾问小刘。小刘当天带小王等人看了该小区的一套房屋，双方互加了微信。同年10月7日，小刘联系李某，称该小区有几套房源，李某便再次约小王、小赵到该小区，随后小刘也到达该小区与小王等人汇合，之后小刘带小王等人看了该小区的四五套房源(包括老张挂牌出售的房屋)。次日晚上，小刘发微信给小王询问房源意向，小王以合计钱款为由延迟答复。

　　之后，小王通过李某联系上了老张，双方于同年10月27日委托其他房产中介所代办房产过户交易手续，成交价270万元，买卖双方各支付2500元代办费给中介方。

　　小刘所在的中介所获悉小王、小赵与老张交易成功后，要求小王、小赵支付4.05万元的居间服务费。二人表示，其只愿支付一两千元作为辛苦费，对此中介所无法接受，遂诉至宁德市蕉城区人民法院。

　　法院判决

　　不构成“跳单” 但应支付劳务费

　　经审查，法院认为，首先，某房屋中介所带小王、小赵夫妻俩看了案涉房屋后，并未履行与产权人洽谈价格等促成交易的义务;其次，某房屋中介所未与案涉房产原产权人签订《中介服务协议》，某房屋中介所并不享有独家代理出售案涉房屋的权利，案涉房产的出售信息已由多家中介公司或公众平台发布，小王、小赵夫妻俩可通过不同的中介公司获取到同一房源信息，因此小王、小赵夫妻俩对房产中介所提供的信息不具有依赖性。

　　再次，某房屋中介所并未与小王、小赵夫妻俩签订委托合同，也未对中介费等事项进行约定，违反了《经纪人管理办法》第十六条的规定;最后，小王、小赵夫妻俩与案涉房产原产权人亦是通过其他房屋中介代办过户手续并支付了代办费5000元，小王、小赵夫妻俩主观上并没有通过“跳单”规避中介费用的恶意。

　　因此，小王、小赵夫妻俩客观上并没有依赖房产中介所提供的信息、机会以及服务与原产权人自行交易，且并无与业主私下串通的行为，主观上也不存在“跳单”的恶意，而是行使了其应有的选择权，不构成“跳单”，某房屋中介所实际上未能促成房屋买卖合同的成立，无权向小王、小赵夫妻俩主张居间服务费。但基于某房屋中介所确为小王、小赵夫妻俩寻找房源信息且付出了劳务，法院酌定应向某房屋中介所支付劳务费4000元。

　　法官说法

　　《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

　　由此可知，认定买方是否“跳单”违约的关键在于以下四点：1、是否接受了中介人的服务;2、买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件;3、主观上是否存在规避或减少按照协议约定履行向房产中介交付中介费的义务;4、中介方是否有积极为促成交易履行义务。满足以上几点，即可认定买方构成“跳单”违约。

　　二手房买卖中“跳单”行为不仅会让中介的付出得不到回报，也会增加房产交易的风险，如房屋产权、资金安全、物业纠纷等风险隐患，也存在“财房两空”的交易风险，选取专业的中介公司获取服务能够降低交易风险，“安家”更安心。《中华人民共和国民法典》将“跳单”行为上升到法律层面，消费者通过中介公司获取服务、维护自身权利的同时，也需秉持诚实信用原则，遵守合同，严守契约。