一、物业服务收费的性质、范围及成本构成

　　（一）物业服务收费属于经营服务性收费。依据法律法规和新疆维吾尔自治区定价目录规定，按照不同物业的性质、用途分别实行政府指导价和市场调节价。《办法》明确，业主大会未召开、业主委员会未选举之前的普通住宅前期物业公共服务费、住宅小区停车收费实行政府指导价；业主委员会成立后，实行市场调节价，进一步明确了实行政府指导价和市场调节价的界定。

　　（二）物业服务收费的范围。物业服务收费包括物业公共服务收费、住宅小区停车收费、其他服务收费。其中：物业公共服务收费指物业服务企业提供物业管理公共区域内的清洁卫生、冰雪清除、维护秩序（安防、交通、消防等）、绿化养护等服务后，按合同约定或发展改革部门规定向业主收取的费用；住宅小区停车收费指在物业管理区域内租赁建设单位、业主共有、业主自购的车库、车位，由业主、物业使用人交纳的车位租赁费、场地占用费、停车服务费；其他服务收费指物业服务企业向业主或者物业使用人提供室内设施维修、家政等服务并收取的费用，以及涉及物业服务企业和业主或者物业使用人的其他收费。

　　（三）物业服务收费成本构成。《办法》一是在物业服务价格构成上增加了“安防设施的网络服务费”等内容，明确“物业交付后新增设的安防设施、监控设备等器材费用由业主共同承担，应从住宅专项维修资金中列支”，明确了安防设施、监控设备更新、改造费用性质和来源。二是明确物业管理区域的二次供水、供暖、供电设施设备产权未移交的，相关能（损）耗费用及二次供水设施设备的消毒、保洁防疫费用计入物业服务成本，不得再向业主另行收取；产权移交的，相关能（损）耗费用及二次供水设施设备的消毒、保洁防疫费用计入供应价格。

　　二、物业公共服务收费管理方式

　　（一）普通住宅称谓的界定。《原办法》规定，普通住宅指除别墅以外的全部住宅。《办法》明确普通住宅指单元式住宅楼栋；非普通住宅一般指非单元式低层住宅楼栋，具体由建设单位在委托前期物业服务企业前，报物业行政主管部门认定，区分标准更适应当前土地用途管理与住宅设计的多样化现状。

　　（二）普通住宅和非普通住宅物业公共服务收费管理方式不同。目前各地均实行建设单位与物业服务企业在政府指导价内确定收费标准。《办法》采取更加市场化的基准价原则，规定上下浮动幅度。一是普通住宅小区的前期物业服务费，可由物业服务企业与业主依据住宅小区实际，按照价格调整规定商定上下浮动幅度，体现政府指导价下价格变动的灵活性，更加符合物业服务市场化发展现状，也鼓励物业服务企业主动加强与业主沟通，提升服务质量；成立业主大会的普通住宅小区，由业主委员会或业主大会与物业服务企业协商确定物业公共服务费标准。二是非普通住宅及非住宅物业公共服务费实行市场调节价，由业主与物业服务企业协商确定。

　　发改委_收费处

　　服务价格处