随着私家车数量与日俱增，“停车难”问题日益凸显，由此引发的法律纠纷屡见不鲜。近日，深圳一则“50辆宾利堵车位”事件引发全网热议，随之浮出水面的深层次问题便是车位最终归属权问题。

　　针对频发的车位纠纷问题，省消委、省房地产协会邀请房地产领域专业律师，从法律角度解读车位纠纷中的常见问题，为广大消费者普及有关车位纠纷的专业法律知识。

　　问题1

　　开发商规定车位“只租不售”或“只售不租”合法吗？

　　“车位权属性质不同，开发商规定车位‘只租不售’或‘只售不租’行为结果也会有所不同……”据了解，目前小区车位主要分为三种：一是建筑区划内规划用于停放汽车的车位或车库；二是非建筑区划内占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位；三是人防车库或人防车位。

　　北京市中银（成都）律师事务所律师冯丽表示，对于建筑区划内规划的车位，虽然产权属于开发商，但《民法典》第二百七十六条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。因此，如果开发商以“只售不租”或“只租不售”等各种名义拒绝提供停车服务，实际上变相限制了小区内业主通过出租等方式使用车位的权利，小区内业主有权请求人民法院判令开发商将空置的车位向小区内业主进行出租或出售。

　　对于非建筑区划内的车位，根据《民法典》第二百七十五条规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。因此，开发商无权以“只售不租”或“只租不售”等方式对非规划内车位进行处分、获利。

　　对于人防车位，由于产权归国家所有，开发商不可出售，仅可出租，且租期最长不超过20年，开发商对该类车位设置“只租不售”是合法的。

　　问题2

　　开发商将大量车位售卖给同一人或小区之外的买家合法吗？

　　“其行为不合法！”针对这一问题，四川英特信律师事务所律师蒋雪萍给出明确答案。

　　除上文提及的《民法典》第二百七十六条规定外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《民法典》第二百七十六条有关‘应当首先满足业主的需要’”。因此，开发商将大量车位售卖给同一人或小区业主之外的买家，侵犯了全体业主的合法权益。

　　针对这一问题，四川博绅律师事务所律师李凊又提出了另一种观点。她表示，当开发商已经将车位销售情况通过公示及书面告知全体业主后，若有业主放弃购买车位，即有闲置车位的，开发商可以处分这部分车位。此时，如果已有车位的业主仍有购买意愿，开发商也应优先根据实际剩余车位考虑业主的需求。

　　李凊强调，在上述情况下，就可能出现业主一户购买多个车位的情况。即当业主需求已经确定被满足后仍有闲置车位的，法律法规并未禁止开发商向小区业主以外的购买者出售车位，对购买者的身份或数量也未作限制。

　　因此，李凊认为“开发商是否做到了优先满足业主要求”才是核心要点，至于售卖对象的要求和售卖数量，还需结合实际情况来判断。

　　问题3

　　物业公司有权出租小区内公共车位吗？

　　蒋雪萍认为，根据《民法典》第二百七十五条规定，小区内公共车位归全体业主所有，未经业主大会授权，物业管理公司无出租权。

　　冯丽认为，如果业委会与物业管理公司达成一致，委托物业管理公司对车位进行管理，物业公司可对公共停车位进行出租，但费用扣除基本成本的税费以外，应当交由业委会为业主共有，并用于全体业主。

　　四川法治报全媒体记者 刘文慧